Se está a pensar comprar casa nos próximos meses, há uma data que deve marcar no calendário: 1 de agosto de 2026. É a partir desse dia que entram em vigor as novas regras do Banco de Portugal para o crédito à habitação — e elas podem influenciar diretamente o valor que o banco lhe vai emprestar. Explico-lhe, de forma simples, o que muda e o que pode fazer para se preparar.
O que é a taxa de esforço (e porque é que ela decide tudo)
A taxa de esforço é a percentagem do seu rendimento mensal líquido que fica comprometida com o pagamento de prestações de crédito. Não conta apenas o crédito da casa: entra tudo — crédito automóvel, cartões, crédito pessoal. É este número que o banco olha para decidir se lhe aprova o financiamento e em que montante. Quanto mais baixa for a sua taxa de esforço, mais folga tem para conseguir a aprovação.
O que muda a partir de 1 de agosto
Até agora, o Banco de Portugal recomendava uma taxa de esforço máxima de 50%. A partir de 1 de agosto de 2026, esse limite passa para 45%. Pode parecer uma diferença pequena, mas na prática significa que os bancos vão avaliar com mais rigor a sua capacidade financeira antes de emprestar.
Há três pontos importantes:
1. Aplica-se aos processos avaliados a partir de 1 de agosto. Não importa a data em que iniciou o pedido — o que conta é a data da avaliação da sua solvabilidade. Um processo entregue em julho mas analisado em agosto já segue as regras novas.
2. A margem de exceção dos bancos encolheu. Antes, os bancos podiam aprovar até cerca de 15% dos créditos acima do limite. Agora só podem ir até 10%, e têm de justificar cada caso. Traduzindo: há menos espaço para abrir exceções.
3. Continua a ser uma recomendação, não uma lei. Ainda não é obrigatória — mas o governador do Banco de Portugal já defendeu que estas regras venham a ser vinculativas, como acontece noutros países europeus.
Um exemplo prático
Imagine um agregado com um rendimento líquido mensal de 2.000€. Com o limite anterior (50%), o teto recomendado para prestações era de 1.000€. Com o novo limite (45%), esse teto baixa para 900€. São 100€ de margem que desaparecem. E essa diferença pode ser suficiente para o banco reduzir o montante que está disposto a emprestar — ou para lhe exigir uma entrada inicial maior.
E há mais uma novidade para quem é jovem
Nem todas as mudanças são restritivas. Para quem tem até 35 anos, a maturidade máxima do crédito passa a poder chegar aos 40 anos. Prazos mais longos significam prestações mensais mais baixas — o que ajuda a manter a taxa de esforço dentro do novo limite.
O contexto: porque é que isto acontece agora
Esta alteração não surge do nada. O Banco de Portugal justifica-a com o forte crescimento do crédito às famílias e o aumento do valor médio dos empréstimos. O objetivo é evitar o sobre-endividamento num momento em que os preços da habitação continuam a subir e as taxas Euribor estão em máximos que não se viam desde outubro de 2024. Por outras palavras: as regras apertam precisamente quando comprar casa está mais caro. Razão a mais para planear bem.
Como se preparar — 4 passos
1. Faça as contas à sua taxa de esforço atual. Some todas as prestações de crédito que já tem e veja que percentagem representam do seu rendimento líquido. Se estiver perto ou acima dos 45%, vale a pena agir antes de avançar.
2. Reduza outros créditos se possível. Liquidar um crédito automóvel ou consolidar dívidas pode libertar margem e melhorar a sua posição perante o banco.
3. Reveja a entrada inicial. Com menos margem de crédito, ter uma entrada mais robusta pode fazer a diferença entre a aprovação e a recusa.
4. Peça aconselhamento antes de decidir. Cada caso é um caso, e as exceções ainda existem — mas são mais limitadas. Uma análise prévia à sua situação evita surpresas no momento da avaliação.
Conclusão
A redução da taxa de esforço para 45% não fecha portas — torna o processo mais exigente. Quem chegar preparado, com as contas em ordem e uma estratégia clara, continua a conseguir realizar a compra da sua casa.
Se está a pensar comprar e quer perceber exatamente como estas regras se aplicam ao seu caso, fale comigo antes de avançar com o crédito, tenho parceiros especializados que podem ajudar. Uma boa preparação hoje pode ser a diferença entre uma aprovação tranquila e um pedido recusado.
Diogo Maia — Consultor Imobiliário
