Escrevo este artigo numa semana em que a habitação está, com razão, no centro da conversa pública. Há pessoas na rua a dizer que comprar ou arrendar casa se tornou inacessível para muita gente, e seria desonesto da minha parte falar de preços de imóveis como se esse pano de fundo não existisse.
Não vou fingir que tenho a solução para um problema que é de toda a sociedade. Mas há uma parte do assunto sobre a qual trabalho todos os dias e sobre a qual posso ser útil: como se define, na prática, o preço de uma casa que vai para o mercado. E há aqui um mal-entendido que vale a pena desfazer, porque interessa a quem vende e a quem compra.
O preço certo não é o preço mais alto
Começo por aqui, porque é o essencial. Quando ajudo alguém a vender, o meu trabalho não é arranjar o número mais alto possível. É arranjar o número certo, o que corresponde ao que aquela casa, naquele estado, naquela zona, vale mesmo no mercado de hoje.
Um preço inflacionado não ajuda ninguém. Não ajuda o comprador, que é afastado por um valor que não corresponde à realidade. E, ao contrário do que parece, também não ajuda o vendedor: uma casa com preço exagerado fica parada, perde interesse e acaba, quase sempre, por vender-se por menos do que valeria se tivesse entrado no mercado com um preço honesto. Toda a gente perde tempo, e ninguém ganha.
Dito isto, deixo os erros que vejo com mais frequência.
Erro 1: pôr no preço a emoção, em vez do mercado
Uma casa é, muitas vezes, o lugar onde se viveu uma vida. É natural que quem vende lhe atribua um valor afetivo. Mas o mercado não paga memórias, paga metros quadrados, localização, estado de conservação e procura real. Confundir o valor sentimental com o valor de mercado é o erro mais humano, e o que mais atrasa uma venda.
Erro 2: ancorar no que o vizinho pediu
«O apartamento ao lado foi posto à venda por X, o meu deve valer o mesmo ou mais.» É uma comparação tentadora, mas enganadora por duas razões. Primeiro, o preço a que um imóvel foi anunciado não é o preço a que foi vendido, e a diferença entre os dois pode ser grande. Segundo, duas casas na mesma rua podem ter valores diferentes por mil razões: o andar, a exposição solar, as obras feitas ou por fazer. O que interessa não é o que o vizinho pediu, é o que se vendeu de facto, e em que condições.
Erro 3: ignorar o tempo que o mercado está a demorar
O mercado mudou ao longo deste ano. As casas estão a demorar mais tempo a vender do que há uns anos, e isso tem uma consequência prática: um preço demasiado otimista hoje custa mais caro do que custava quando tudo valorizava depressa. Uma casa que fica meses à espera de comprador começa a ser vista com desconfiança, e a desvalorizar. Ignorar esta nova realidade do tempo de venda é pôr em risco o próprio negócio.
Erro 4: tratar a avaliação como um palpite
Há quem defina o preço a olho, ou com base no primeiro número que um simulador online devolve. Uma avaliação séria é outra coisa. É cruzar os valores de venda reais da zona, o estado concreto do imóvel, a procura para aquele tipo de casa e o momento do mercado. Não é adivinhar, é analisar. E é esse trabalho que separa uma casa que vende de uma casa que estagna.
Porque é que isto também importa para quem compra
Faço questão de dizer isto, no momento que vivemos. Um mercado onde os imóveis são avaliados de forma realista é um mercado mais saudável para todos. Preços honestos, ancorados no que as casas valem mesmo, dão transparência a quem compra e evitam a especulação que empurra os valores para cima sem razão. Um bom consultor não é quem convence alguém a pagar mais; é quem ajuda as duas partes a chegarem a um valor justo e sustentado.
Para terminar
Não tenho a pretensão de resolver, num artigo, a questão da habitação em Portugal. É um problema sério, que exige respostas de fundo que vão muito além do meu trabalho. O que posso oferecer é rigor e honestidade na parte que me cabe: ajudar quem precisa de vender a fazê-lo pelo valor certo, nem inflacionado, nem abaixo do que a casa vale.
Se está a pensar vender e quer saber, com rigor, quanto vale hoje o seu imóvel, fale comigo. A conversa é sem compromisso. E o número que lhe apresentar será sempre o que a sua casa vale de verdade, não o que gostaríamos que valesse.
